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苏宁环球发布退地公告引热议是资金紧张还是加速转型?

2022-11-07 19:17:35 895

摘要:《中国科技投资》刘亮苏宁环球近期一则退地公告引发市场关注。2月8日,苏宁环球股份有限公司(000718.SZ,以下简称“苏宁环球”)发布了一则关于全资子公司退还部分土地使用权的公告,公司将退还安徽省芜湖市“1006”地块中尚未开发的商业办公...

《中国科技投资》刘亮

苏宁环球近期一则退地公告引发市场关注。


2月8日,苏宁环球股份有限公司(000718.SZ,以下简称“苏宁环球”)发布了一则关于全资子公司退还部分土地使用权的公告,公司将退还安徽省芜湖市“1006”地块中尚未开发的商业办公性质用地。


公告显示,主动退地完成后,土地竞买履约金、已缴纳土地使用税等需核销的损失“将导致公司本年度利润总额减少约2.68 亿元”。


至于退地的原因,苏宁环球对此的解释为,芜湖苏宁环球房地产开发有限公司(苏宁环球子公司,以下简称“芜湖苏宁”)根据芜湖商业办公楼市场现状及未来发展预期,认为如果继续按原规划开发建设商业办公楼,建成后可能会因无法被市场充分消化而给公司、投资者带来较大风险。


部分股民认为,苏宁环球此次退还土地使用权,是公司加速向以医美为代表的“大金融、大健康、大文体”等行业转型的重要举措;不过,也有评论指出,苏宁环球此举或许与公司近期较为紧张的现金流有关。


记者就以上相关情况致函苏宁环球,截至发稿,尚未获对方回复。


退地公告引发质疑


根据公开资料,上述要退还使用权的安徽省芜湖市“1006”地块,系苏宁环球在2010年通过挂牌出让的方式获得。


截至公告发布当天,上述总土地面积中已开发约491,700㎡,尚未开发约123,000㎡,该未开发地块用地性质为商业办公。


根据芜湖市自然资源和规划局的“芜国土拍告字[2010]第06号”文件,1006地块共分为A、B、C、D、E五个地块,其中A、B地块的土地用途涉及办公。


值得一提的是,最高人民法院发布的案号为(2019)最高法民辖终480号的民事裁定书中提到,2017年1月4日,芜湖市自然资源和规划局与芜湖苏宁签订了一份《补充协议书》,该协议书约定,201006号(即1006号)宗地国有建设用地使用权出让合同部分解除后,A地块122,984平方米土地使用权由出让方收回,剩余地块仍按原合同继续履行。


上述信息与苏宁环球发布的退地公告中的信息基本吻合。另外记者从公司历年发布的年度报告中得知,截至2017年末,苏宁环球在A地块中的累计实际投入金额为6.49亿元,但项目进度与累计实现的收益均为“0”。2018年后,公司年报不再出现关于A地块情况的具体记载。


因此,上述公告也引发了部分股民的质疑,“一份早在2017年就已经签订的协议,为何在近期才予以公布?”


记者注意到东方财富网上部分股民的留言,有人认为“这个公告出的完完全全没有必要,专门出来捣乱配合制造恐慌”,也有人认为公司存在配合主力洗盘的嫌疑,还有人指出公司可能“正在推进某个收购或并购的项目,股价异常怕引起证监会的关注,到时查出有内幕交易或信息泄露,收购项目就黄了”。


同策研究院资深分析师肖云祥认为,从市场情况来看,2019年至今芜湖共成交122万平方米的商业办公用地,其中推出商业办公产品仅39.4万平方米,也就是说未来芜湖市场将会有较大的潜在供应量,可能会对公司商业办公业务造成一定的压力。


而从近一段时间苏宁环球的股票价格变化来看,特别是2021年以来,苏宁环球的股价已从2020年12月31日的3.43元的收盘价,涨至2021年2月26日的4.71元,整体呈上涨的趋势 。


随着股价的波动上涨,换手率也迎来了一波上涨。根据东方财富网的数据,2020年一整年,苏宁环球的换手率基本维持在1%以下;而今年以来,换手率基本维持在2%至6%的区间,甚至在1月8日达到了9.69%的高点。


多年无新增土地储备


苏宁环球从 2013 年开始提出“大金融、大健康、大文体”的战略转型,此次退地公告的发布,有评论认为是苏宁环球加速战略转型的重要举措,意在表明进军医美等行业的决心。


不过从公司的实际经营情况来看,苏宁环球的主营业务仍然是房地产。苏宁环球发布的2020年半年度报告显示,截至2020年6月末,公司房地产业务带来的营业收入为16.83亿元,占比为91.46%。


在巨潮资讯网互动问答版块,苏宁环球在回复投资者询问时也公开表示,将“在确保主营房地产业务持续稳健发展的同时,进一步有序推进产业转型升级发展”。


需要注意的是,自2014年以来,苏宁环球已经七年多无新增土地储备,所有房地产业务均来自存量项目,且集中在南京、芜湖等地区。


2018年,苏宁环球对自身多年不拿地的行为作过一次解释,当时苏宁环球曾表示,一方面原因是公司土地储备比较充足;另一方面是土地市场价格明显虚高,不是进入土地市场的理想时机,故集团暂时停止参与土地竞拍,加之集团开始战略转型,因此多年未拿地。


苏宁环球还强调,公司不放弃参与土地市场竞拍的机会,只是在等待土地市场的周期变化,当市场处理有合理的时机,还将参与土地竞拍。


而随着存量项目的开发日益走向尾声,苏宁环球的业绩势必成为受市场重点关注的问题。


以此次退地涉及的芜湖苏宁为例,2015年至2019年,其营业收入呈持续下滑,仅在2019年略有反弹;净利润方面,也是在2019年得以扭亏为盈。


对于该部分的亏损,苏宁环球表示,是因为“拿地成本过高以及贷款利息推高产品单位成本”。


苏宁环球发布的债券募集书显示,1006地块的拿地单价为4032元每平方米,住宅项目综合成本达到6700元每平方米,但平均售价仅为5400元每平米,成本收入出现倒挂。


*芜湖苏宁2015年至2019年部分财务数据变化情况(记者根据历年年报数据制图)


另外,苏宁环球自身的现金流情况也从侧面印证了这一问题。近年来,在存量项目去化已基本完成的情况下,苏宁环球经营活动产生的现金流量净额正逐步减少。


截至2020年6月末,公司现金及现金等价物余额为11.15亿元,而短期借款、应付票据以及一年内到期的非流动负债合计为12.75亿元,存在一定的短期偿债压力,再加上其他合同负债,其现金短债比已经触达该指标“小于1”的监管红线。


因此也有观点认为,苏宁环球的退地公告,或许也与公司的现金流状况有关。根据退地公告,退还地块的土地出让金为5.84亿元,具体退还金额将以芜湖市自然资源和规划局的最终核算为准。


*苏宁环球2015年至20020年6月部分财务数据变化情况(记者根据历年年报数据制图)


肖云祥表示,从物业性质来看,商业办公项目周期长,资金沉淀大,长期无法回笼资金,的确会对企业现金流产生压力。虽然苏宁环球提出“大金融、大健康、大文体”的发展方向,但是房地产业务目前还是公司的主营业务,即使为了转型,也不会特意采取退地的极端方式。

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