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地产行业下行探底,苏宁环球为何能“稳中求进”?

时间:2022-11-07 19:31:15 | 浏览:397

作者|深水财经社 冰火2021年房地产企业年报披露收官,受疫情和国内外宏观经济下行影响,大批房企陷入苦战,利润大幅下行,资金链紧张成为行业普遍现象。但也有些房企提前未雨绸缪,在行业下行压力之下“稳中求进”。4月28日,南京上市房企苏宁环球(

作者|深水财经社 冰火

2021年房地产企业年报披露收官,受疫情和国内外宏观经济下行影响,大批房企陷入苦战,利润大幅下行,资金链紧张成为行业普遍现象。但也有些房企提前未雨绸缪,在行业下行压力之下“稳中求进”。

4月28日,南京上市房企苏宁环球(000718)发布2021年财报,公司去年实现营业收入29.94亿,归属于上市公司股东净利润6.28亿元。

作为一家区域房企,在这样的大环境之下还能有这么多盈利已属凤毛麟角。数据显示,截至目前已公布年报的82家上市房企中,有33家营收下滑,51家净利润下滑。而苏宁环球净利润仍然在上市房企中等偏上,特别是在区域性房企中已跃居前列。

值得关注的是,在2021年年报中我们首次看到公司医美业务的营收数据,占比由2020年的2.95%提升到6%,仅次于房地产的第二大“支柱”趋势逐渐显现,5年内实现医美第一主业的愿景渐行渐近。

一、现金为王!地产板块成为业绩“稳定器”

近日,克而瑞研究中心发布的报告数据显示,2021年房地产行业整体利润率持续下行探底,企业各项利润率指标均已降至历史较低水平。

正所谓,手有余粮心中不慌。在地产业深度调整时期,营收规模已经不再是房企追求的目标,现金流才是王道。

数据显示,2021年苏宁环球财务状况稳健,持续保持低负债状况,剔除预收的资产负债率为39.17%,净负债率为22.95%,2021年公司平均融资成本仅为6.45%左右,保持在行业较低水平。

另外,苏宁环球2021年经营现金流净流入达3.77亿,同比增长253.85%,连续两年大幅回升。到2022年一季度末,公司在手的货币资金达6.13亿,这个现金流水平基本可以确保不会发生流动性风险。

苏宁环球总部位于南京,截至2021年末房地产业务营收占比为86.64%,公司自成立以来一直深耕南京市场,同时也在上海、吉林、宜兴、芜湖、西安等城市有所布局。不过从2015年开始,公司预感到房地产行业的发展趋势,就很少再新增土地储备,以存量开发为主。

截至2021年末,公司整体拥有土储总建面积226.86万方,位于南京的土储总建面积占比约为72.32%,主要集中在江苏省唯一的国家级新区——南京江北核心区,天润城、威尼斯水城已成为南京江北超级大盘,区位优势明显,交通条件便利。

公司累计土地储备情况 来源:苏宁环球2021年年报

截至2021年末,苏宁环球存货价值为99.23亿,较2020年末略增长约1个亿,占总资产比例为64.29%,说明公司项目开发节奏较为稳定。

值得注意的是,与行业的利润率大幅下滑相反,苏宁环球的地产业务的盈利水平却是不断提高,已经成为公司业绩的“稳定器”。这主要受益于公司早年积极的拿地策略,拿地成本较低,土储较为充足。并且楼盘都在当地核心地段,拥有较高的品牌美誉度,销售价格保持稳定增长。

数据显示,2016-2021年公司毛利率由34%升至59%,基本保持稳健上升趋势;净利率虽在2020年出现下降,但整体仍呈上升趋势,2016-2021年净利率由13%升至20%。整体来看,公司盈利能力稳步提升,且保持在行业前列。

二、转型弹药充足!5年后医美将成唯一主业

近年来,受国家宏观经济格局调整的影响,一场“转型”“跨界”变革潮正在席卷整个资本市场。早在2015年,苏宁环球就确立了“大文体、大健康和大金融”三大战略转型方向,并首先将目光投向了医美市场。

而医美的确是一条好“赛道”。据全球权威分析机构Frost & Sullivan(弗若斯特沙利文)数据显示,中国是全球仅次于美国的第二大医美市场,2019年市场规模达1769亿元,预计2023年将达3115亿元。但我国医美市场渗透率仅为3.6%,远低于日本(11.0%)、美国(16.6%)、韩国(20.5%),渗透率提升空间广阔。

但前些年苏宁环球新业务并不显山露水,公司似乎并不着急于短期内做大规模,而是采用小步快跑稳扎稳打的方式。一个值得注意的是细节是,在2021年之前,公司的历年年报只是披露了医美业务的大致介绍,并没有详细的数据,主要原因是当时的业务量还达不到披露标准。

但在2021年年报里,我们终于窥见到公司医美业务的营收数据,这也是公司首次披露医美业务的经营数据。

公司营业收入构成 来源:苏宁环球2021年年报

值得一提的是,2021年公司医疗美容业务营收为1.8亿,同比增幅达到38.07%,占营收比重由2020年的2.95%提升到6%。这说明从2020年开始,公司医美业务对公司的营收贡献已颇具规模,仅次于房地产的第二大“支柱”趋势逐渐显现。

事实上,早在2016年苏宁环球就切入了医美赛道,与苏宁环球集团共同出资成立50亿元规模的医美产业基金——镇江苏宁环球医美产业基金(公司持股45%)。

之后,2017年,通过控股公司以6356万元收购了上海天大医疗美容医院90%的股权,显示出其进击医美行业的决心。值得一提的是,上海天大拥有较稀缺的“面部骨骼轮廓整形技术”四级手术资质,在行业内是最高级别。

接着,2021年,又通过收购唐山苏亚、石家庄苏亚、无锡苏亚三家医美医院100%的股权,扩充苏宁环球医美业务规模,巩固公司在行业内的先发优势,扩大和增强医美产业的营收范围及盈利能力。

深水财经社观察到,相比医药、医疗器械、公立医院等受到“强监管”的行业,偏向消费医疗的医美细分领域,无疑更受到苏宁环球这样的房企转型者的青睐。

不仅于此,苏宁环球将医美业务战略方向进一步升级到生物医药,通过整合现有医疗机构资源2022年成立苏亚生物医药科技集团。

根据年报中的表述,苏宁环球目标是成为再生医学(抗衰类)领域生物医药科技产业投资和实体运营的头部企业

与此同时,医美赛道“隐形龙头”苏宁环球的一系列大动作也受到机构投资者的高度关注。统计数据显示,2021年以来,苏宁环球已举办了多场投资者集体调研活动。

在投资者集体调研活动中,苏宁环球董事长、总裁张桂平曾表示,“公司将专注做医美,5年内实现医美第一主业,5年后医美将成为苏宁环球的唯一主业,成为亚洲医美领军企业。”

然而,目前苏宁环球的营收核心仍是地产。为了在短短五年内完成价值结构转型,公司凭借外延+内生策略,一方面收购产业链上下游的优质资产,另一方面通过产业基金孵化专业医美机构。

更为重要的是,苏宁环球转型的底气还来源于稳健的地产业务为其提供源源不断的“弹药”。张桂平在调研中曾表示,近几年,苏宁环球房地产业务每年净利润达十亿以上,优质土储充足,为医美产业的发展提供了稳定的利润和资金支持。

深水财经社认为,未来,随着医美业务的持续爆发,苏宁环球有望打造医美产业链闭环生态,并实现高于市场预期的爆发式增长。

(全球市值研究机构深水财经社独家发布,转载引用请注明出处)

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