摘要：作者|深水财经社 冰火2021年房地产企业年报披露收官，受疫情和国内外宏观经济下行影响，大批房企陷入苦战，利润大幅下行，资金链紧张成为行业普遍现象。但也有些房企提前未雨绸缪，在行业下行压力之下“稳中求进”。4月28日，南京上市房企苏宁环球（...
作者|深水财经社 冰火
2021年房地产企业年报披露收官，受疫情和国内外宏观经济下行影响，大批房企陷入苦战，利润大幅下行，资金链紧张成为行业普遍现象。但也有些房企提前未雨绸缪，在行业下行压力之下“稳中求进”。
4月28日，南京上市房企苏宁环球（000718）发布2021年财报，公司去年实现营业收入29.94亿，归属于上市公司股东净利润6.28亿元。
作为一家区域房企，在这样的大环境之下还能有这么多盈利已属凤毛麟角。数据显示，截至目前已公布年报的82家上市房企中，有33家营收下滑，51家净利润下滑。而苏宁环球净利润仍然在上市房企中等偏上，特别是在区域性房企中已跃居前列。
值得关注的是，在2021年年报中我们首次看到公司医美业务的营收数据，占比由2020年的2.95%提升到6%，仅次于房地产的第二大“支柱”趋势逐渐显现，5年内实现医美第一主业的愿景渐行渐近。
一、现金为王！地产板块成为业绩“稳定器”
近日，克而瑞研究中心发布的报告数据显示，2021年房地产行业整体利润率持续下行探底，企业各项利润率指标均已降至历史较低水平。
正所谓，手有余粮心中不慌。在地产业深度调整时期，营收规模已经不再是房企追求的目标，现金流才是王道。
数据显示，2021年苏宁环球财务状况稳健，持续保持低负债状况，剔除预收的资产负债率为39.17%，净负债率为22.95%，2021年公司平均融资成本仅为6.45%左右，保持在行业较低水平。
另外，苏宁环球2021年经营现金流净流入达3.77亿，同比增长253.85%，连续两年大幅回升。到2022年一季度末，公司在手的货币资金达6.13亿，这个现金流水平基本可以确保不会发生流动性风险。
苏宁环球总部位于南京，截至2021年末房地产业务营收占比为86.64%，公司自成立以来一直深耕南京市场，同时也在上海、吉林、宜兴、芜湖、西安等城市有所布局。不过从2015年开始，公司预感到房地产行业的发展趋势，就很少再新增土地储备，以存量开发为主。
截至2021年末，公司整体拥有土储总建面积226.86万方，位于南京的土储总建面积占比约为72.32%，主要集中在江苏省唯一的国家级新区——南京江北核心区，天润城、威尼斯水城已成为南京江北超级大盘，区位优势明显，交通条件便利。
公司累计土地储备情况 来源：苏宁环球2021年年报
截至2021年末，苏宁环球存货价值为99.23亿，较2020年末略增长约1个亿，占总资产比例为64.29%，说明公司项目开发节奏较为稳定。
值得注意的是，与行业的利润率大幅下滑相反，苏宁环球的地产业务的盈利水平却是不断提高，已经成为公司业绩的“稳定器”。这主要受益于公司早年积极的拿地策略，拿地成本较低，土储较为充足。并且楼盘都在当地核心地段，拥有较高的品牌美誉度，销售价格保持稳定增长。
数据显示，2016-2021年公司毛利率由34%升至59%，基本保持稳健上升趋势；净利率虽在2020年出现下降，但整体仍呈上升趋势，2016-2021年净利率由13%升至20%。整体来看，公司盈利能力稳步提升，且保持在行业前列。
二、转型弹药充足！5年后医美将成唯一主业
近年来，受国家宏观经济格局调整的影响，一场“转型”“跨界”变革潮正在席卷整个资本市场。早在2015年，苏宁环球就确立了“大文体、大健康和大金融”三大战略转型方向，并首先将目光投向了医美市场。
而医美的确是一条好“赛道”。据全球权威分析机构Frost & Sullivan（弗若斯特沙利文）数据显示，中国是全球仅次于美国的第二大医美市场，2019年市场规模达1769亿元，预计2023年将达3115亿元。但我国医美市场渗透率仅为3.6%，远低于日本（11.0%）、美国（16.6%）、韩国（20.5%），渗透率提升空间广阔。
但前些年苏宁环球新业务并不显山露水，公司似乎并不着急于短期内做大规模，而是采用小步快跑稳扎稳打的方式。一个值得注意的是细节是，在2021年之前，公司的历年年报只是披露了医美业务的大致介绍，并没有详细的数据，主要原因是当时的业务量还达不到披露标准。
但在2021年年报里，我们终于窥见到公司医美业务的营收数据，这也是公司首次披露医美业务的经营数据。
公司营业收入构成 来源：苏宁环球2021年年报
值得一提的是，2021年公司医疗美容业务营收为1.8亿，同比增幅达到38.07%，占营收比重由2020年的2.95%提升到6%。这说明从2020年开始，公司医美业务对公司的营收贡献已颇具规模，仅次于房地产的第二大“支柱”趋势逐渐显现。
事实上，早在2016年苏宁环球就切入了医美赛道，与苏宁环球集团共同出资成立50亿元规模的医美产业基金——镇江苏宁环球医美产业基金（公司持股45%）。
之后，2017年，通过控股公司以6356万元收购了上海天大医疗美容医院90%的股权，显示出其进击医美行业的决心。值得一提的是，上海天大拥有较稀缺的“面部骨骼轮廓整形技术”四级手术资质，在行业内是最高级别。
接着，2021年，又通过收购唐山苏亚、石家庄苏亚、无锡苏亚三家医美医院100%的股权，扩充苏宁环球医美业务规模，巩固公司在行业内的先发优势，扩大和增强医美产业的营收范围及盈利能力。
深水财经社观察到，相比医药、医疗器械、公立医院等受到“强监管”的行业，偏向消费医疗的医美细分领域，无疑更受到苏宁环球这样的房企转型者的青睐。
不仅于此，苏宁环球将医美业务战略方向进一步升级到生物医药，通过整合现有医疗机构资源2022年成立苏亚生物医药科技集团。
根据年报中的表述，苏宁环球目标是成为再生医学（抗衰类）领域生物医药科技产业投资和实体运营的头部企业。
与此同时，医美赛道“隐形龙头”苏宁环球的一系列大动作也受到机构投资者的高度关注。统计数据显示，2021年以来，苏宁环球已举办了多场投资者集体调研活动。
在投资者集体调研活动中，苏宁环球董事长、总裁张桂平曾表示，“公司将专注做医美，5年内实现医美第一主业，5年后医美将成为苏宁环球的唯一主业，成为亚洲医美领军企业。”
然而，目前苏宁环球的营收核心仍是地产。为了在短短五年内完成价值结构转型，公司凭借外延+内生策略，一方面收购产业链上下游的优质资产，另一方面通过产业基金孵化专业医美机构。
更为重要的是，苏宁环球转型的底气还来源于稳健的地产业务为其提供源源不断的“弹药”。张桂平在调研中曾表示,近几年,苏宁环球房地产业务每年净利润达十亿以上,优质土储充足,为医美产业的发展提供了稳定的利润和资金支持。
深水财经社认为，未来，随着医美业务的持续爆发，苏宁环球有望打造医美产业链闭环生态，并实现高于市场预期的爆发式增长。
（全球市值研究机构深水财经社独家发布，转载引用请注明出处）
